Neophodna jasnija pravila za otvaranje računa i boravak stranaca

Grupacija za trgovinu nekretninama Privredne komore Crne Gore održala je 27. novembra sjednicu posvećenu aktuelnim izazovima u poslovanju posrednika u nepokretnostima, uz prisustvo predstavnika Ministarstva finansija, Ministarstva ekonomskog razvoja, Uprave policije – Sektora za finansijsko-obavještajne poslove, Centralne banke Crne Gore i Odbora udruženja banaka. Fokus je bio na razmatranju primjene Zakona o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma, kao i pitanja vezanih za otvaranje bankovnih računa za strane državljane, i depozitnih računa u skladu sa zakonom o posredovanju u prometu I zakupu nepokretnosti.

Predsjednica Grupacije za trgovinu nekretninama, Nataša Grdinić, zahvalila je prisutnima na odzivu i istakla da se djelatnost posredovanja nalazi u periodu intenzivnih i istovremenih promjena propisa, uključujući novi Zakon o strancima i Zakon o legalizaciji. Naglasila je da se posrednici posljednjih mjeseci suočavaju sa velikim brojem nejasnoća koje ne mogu sami razriješiti bez direktnog angažmana nadležnih institucija. Istakla je da je komunikacija između državnih organa i privrede nedovoljno snažna, te da je cilj sjednice upravo stvaranje prostora za jasan prenos iskustava sa terena i artikulisanje problema koji prevazilaze samu djelatnost posredovanja, dotičući i bankarski sektor i druge prateće oblasti.

Zamjenik predsjednice Grupacije, Veselin Dragaš, ukazao je na ozbiljne poteškoće prilikom otvaranja računa za strane državljane koji kupuju nekretnine u Crnoj Gori, što predstavlja ključni korak u postupku ostvarivanja privremenog boravka. Navodeći konkretne primjere iz prakse, istakao je da čak i državljani EU u pojedinim bankama nailaze na kategorično odbijanje, bez jasnog objašnjenja razloga. Naglasio je da takva praksa otežava realizaciju kupoprodaja, narušava imidž Crne Gore kao investicione destinacije i stvara dodatne prepreke posrednicima. Dragaš je ukazao na potrebu usklađivanja tumačenja zakona među bankama i institucijama, te predložio razmatranje mogućnosti da kupci dokažu finansijsku sposobnost i putem računa iz inostranstva kako bi se rasteretio bankarski sistem i izbjegle prepreke investitorima.

Predstavnica Sektora za finansijsko-obavještajne poslove, Nataša Starovlah Knežević naglasila je da Zakon o sprječavanju pranja novca ne zabranjuje otvaranje računa stranim državljanima. Objasnila je da ograničenja mogu nastati jedino u slučaju kada je lice na međunarodnim listama sankcija, posebno onima Ujedinjenih nacija i EU. Podsjetila je da su banke zakonski obavezne da sprovode dubinsku analizu klijenata i procjenjuju rizik, te da imaju pravo da odbiju otvaranje računa ukoliko procijene da postoje povećani rizici. Naglasila je da se ne radi o zabrani, već o obavezama koje banke moraju ispuniti da bi izbjegle potencijalne zloupotrebe i zaštitile finansijski sistem.

Predstavnik Centralne banke Crne Gore, Dragan Marković istakao je da u crnogorskom bankarskom sistemu postoji veliki broj računa nerezidenata i da Centralna banka do sada nije uočila sistemski obrazac odbijanja stranih klijenata. Naglasio je da su ovakve informacije iz privrede dragocjene kako bi se dodatno provjerilo postupanje pojedinih banaka, te da je Centralna banka spremna da ispita sve navode koji ukazuju na moguće odstupanje od propisa. Istakao je da banke donose odluke na osnovu procjene rizika, ali i da je važno da praksa bude ujednačena, zakonski usklađena i transparentna.

Tokom sjednice posrednici u trgovini nekretninama ukazali su da neujednačene procedure, različita tumačenja propisa, kao i otežano otvaranje računa za strane državljane otežavaju promet nepokretnosti, usporavaju kupoprodajne procese i umanjuju privlačnost Crne Gore kao investicione destinacije. Istaknuto je da je, pored zakonodavnog okvira, neophodno unaprijediti komunikaciju i koordinaciju svih institucija kako bi se obezbijedila predvidljiva, jasna i stabilna poslovna klima.

Predstavnici bankarskog sektora i finansijskih institucija istakli su da se postupak otvaranja računa za strane državljane ne može posmatrati kao jednostavna administrativna radnja, niti kao procedura koja se može unaprijed garantovati određenim kategorijama klijenata. Ukazali su da se odluka o otvaranju računa uvijek zasniva na individualnoj procjeni rizika i potpunom poštovanju zakona o sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma, kao i pratećih međunarodnih standarda.

Objasnili su da je pogrešno očekivati da posrednici u prometu nepokretnosti mogu unaprijed informisati klijente kod koje banke će sigurno otvoriti račun, s obzirom na to da procjena zavisi od konkretnih karakteristika svakog pojedinačnog lica.

Naglasili su da je procjena rizika kompleksan proces koji obuhvata provjeru identiteta, provjeru države porijekla, analizu porijekla i zakonitosti sredstava, kao i utvrđivanje da li lice podliježe međunarodnim restriktivnim mjerama. Ukazali su da se provjera ne zasniva samo na pregledu lista sankcija, već na široj analizi koja zahtijeva vrijeme i detaljan uvid u dokumentaciju i okolnosti svakog klijenta.

Posebno su skrenuli pažnju na situacije u kojima strani državljani još nijesu ostvarili pravo boravka u Crnoj Gori. U takvim slučajevima, banke su često dužne da odlože otvaranje računa do momenta sticanja regulisanog statusa, naročito kada se radi o klijentima iz zemalja koje su obuhvaćene međunarodnim restriktivnim režimima. Objasnili su da se banke nalaze u obavezi da postupaju oprezno i u skladu sa globalnim standardima, kako bi izbjegle potencijalne rizike koji bi mogli uticati na stabilnost finansijskog sistema.

Istakli su da, uprkos postojećim izazovima, u crnogorskom bankarskom sistemu danas posluju desetine hiljada računa stranih državljana, što ukazuje na to da ne postoji generalna zabrana niti negativan sistemski trend odbijanja ovih klijenata. Ukazali su da bi Centralna banka, kao nadzorni organ, prepoznala eventualne devijacije ili nezakonite prakse kada bi one postojale u mjeri koja bi mogla ukazati na sistemski problem.

Veselin Dragaš je naglasio da posrednici u prometu nepokretnosti u potpunosti podržavaju primjenu mjera procjene rizika i postupanje banaka u skladu sa zakonom. Istakao je da banke imaju puno pravo da odbiju saradnju sa klijentima za koje utvrde neprihvatljiv rizik, kao i da raskinu poslovni odnos ukoliko uoče sumnjive aktivnosti. Međutim, ukazao je da se u praksi dešavaju situacije koje izazivaju zabrinutost i stvaraju percepciju neujednačenog postupanja.

Dragaš je zaključio da postoji realna potreba da se kroz međusektorski dijalog dođe do stabilnog i jasnog modela postupanja, kako bi se izbjegle nedoumice, zaštitili investitori i unaprijedilo poslovno okruženje. Naglasio je da je cilj privrede da se ne dovode u zabludu ni klijenti ni investitori, već da se omogući predvidljiv i transparentan proces za sve strane.

Na kraju, poručeno je da je za unapređivanje situacije potrebna bolja komunikacija između svih aktera, bankarskog sektora, državnih institucija i privrede, kako bi se na sistemski način razjasnile nedoumice i zahtjevi, i time doprinijelo efikasnijem i transparentnijem poslovnom okruženju.