Na sjednici Odbora udruženja građevinarstva i industrije građevinskih materijala Privredne komore, održanoj 30. juna predstavnici nadležnih institucija, privrede i stručne javnosti razmatrali su ključna pitanja u vezi sa procesom legalizacije bespravnih objekata, kao i mogućnostima unapređivanja procedura koje su od značaja za građevinski sektor.

Sjednicu je vodio predsjednik Odbora Mile Gujić koji je istakao da je cilj sjednice da se kroz otvoren dijalog privrede i nadležnih institucija identifikuju prepreke u postupku legalizacije bespravnih objekata i definišu rješenja koja će doprinijeti efikasnijem sprovođenju zakonskih procedura.

Radmila Lainović, vršiteljka dužnosti direktorice Uprave za legalizaciju bespravnih objekata je podsjetila da je bespravna gradnja decenijama jedan od najsloženijih izazova u oblasti prostornog planiranja i uređenja prostora, sa značajnim posljedicama po planski razvoj, kvalitet života, zaštitu životne sredine, sigurnost objekata, ali i naplatu javnih prihoda.

Govoreći o zakonskom okviru, Lainović je navela da su nakon izmjena Zakona o legalizaciji bespravnih objekata u februaru ove godine donijeti i ključni podzakonski akti, među kojima su Pravilnik o obrascu zahtjeva za legalizaciju i pravilnik kojim se uređuje način ispitivanja i sadržaj analize statičke i seizmičke stabilnosti objekata površine do 500 kvadratnih metara. Za objekte veće površine primjenjuju se posebna zakonska rješenja.

Ona je pojasnila da postupak legalizacije započinje podnošenjem zahtjeva nadležnom organu jedinice lokalne samouprave, pri čemu se već u početnoj fazi provjerava ispunjenost osnovnih zakonskih uslova. Među njima su evidentiranje objekta na satelitskom snimku iz jula 2025. godine, riješeni imovinsko-pravni odnosi, kao i činjenica da objekat nije izgrađen na prostoru planiranom za infrastrukturu ili druge objekte od javnog interesa.

Posebno je ukazala na specifičnosti legalizacije objekata u zaštićenim područjima, navodeći da se u tim zonama mogu legalizovati samo objekti koji su izgrađeni u skladu sa osnovnim urbanističkim parametrima i posebnim propisima kojima su uređena zaštićena područja. Istakla je i značaj izrade javno dostupnih karata zaštićenih zona, koje bi znatno olakšale rad lokalnim samoupravama, nadležnim organima i građanima.

Lainović je predstavila i praktične izazove sa kojima se Uprava susreće u postupcima legalizacije, posebno kada je riječ o etažnim objektima. Naglasila je da postupak nije moguće uspješno sprovesti ukoliko se u njega ne uključe svi vlasnici posebnih djelova objekta, zbog čega je neophodna njihova međusobna saradnja i formiranje organa upravljanja zgradom. Takođe, podsjetila je da objekti koji se nalaze u planovima privremenih objekata, odnosno montažno-demontažni objekti nijesu predmet legalizacije u skladu sa važećim zakonom.

U diskusiji su predstavnici privrede ukazali na probleme sa kojima se suočavaju u postupku legalizacije objekata većih površina, naročito u dijelu pribavljanja potrebne dokumentacije i sprovođenja elaborata kroz katastarske procedure, kao i na teškoće koje nastaju kod višestambenih objekata usljed neriješenih odnosa među etažnim vlasnicima.

Nikola Ražnatović, Generalni direktor Direktorata za legalizaciju bespravnih objekata, predstavio je dosadašnje rezultate sprovođenja Zakona o legalizaciji bespravnih objekata, kao i aktivnosti Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine usmjerene na unapređenje procesa.

Prema podacima koje je iznio, do kraja 2025. godine podnijeto je oko 68.000 zahtjeva za legalizaciju, dok je do sada legalizovano nešto manje od 4.000 objekata, odnosno približno šest odsto ukupnog broja podnesenih zahtjeva. U narednom periodu će se imati I tačan podatak koliko je u međuvremenu predato novih zahtjeva. Ražnatović je saopštio da je Ministarstvo, u skladu sa izmjenama Zakona, pripremilo pravilnik kojim će biti precizno uređen način ispitivanja i postupak utvrđivanja da li je objekat ili dio objekta izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom ili drugim aktom kojim se dozvoljava građenje. Dokument je usaglašen sa Sekretarijatom za zakonodavstvo, a njegovo stupanje na snagu očekuje se u narednim sedmicama.

Govoreći o ulozi lokalnih samouprava, Ražnatović je ukazao na potrebu da sve opštine blagovremeno donesu odluke i podzakonske akte propisane Zakonom, naglasivši da Ministarstvo kontinuirano prati ispunjavanje tih obaveza i pruža stručnu podršku jedinicama lokalne samouprave. Najavio je i uspostavljanje informacionog sistema za vođenje postupka legalizacije, koji bi trebalo da unaprijedi razmjenu podataka između institucija, omogući efikasnije praćenje predmeta i doprinese većoj transparentnosti cijelog procesa.

Nataša Blagojević, GeoProjekt Perišić govorila je o ulozi ovlašćenih geodetskih organizacija u postupku legalizacije bespravnih objekata, ističući da postupak započinje podnošenjem zahtjeva uz koji je neophodno dostaviti geodetski elaborat izvedenog stanja ovjeren od strane Uprave za nekretnine, fotografije objekta i dokaz o evidentiranju objekta u katastarskoj evidenciji. Naglasila je da geodetske organizacije imaju višestruku ulogu u postupku, počev od pružanja stručnih informacija strankama, geodetskog snimanja objekata i prikupljanja podataka od nadležnih institucija, do rješavanja imovinsko-pravnih pitanja, izrade elaborata i vođenja stranaka kroz kompletan postupak legalizacije.

Ukazala je da vrijeme potrebno za izradu geodetskog elaborata zavisi od složenosti konkretnog slučaja. U idealnim uslovima za objekat površine oko 100 m², izgrađen na zemljištu sa riješenim vlasničkim odnosima, potrebno je približno jedan radni dan, odnosno šest do osam sati terenskog i kancelarijskog rada. Međutim, u praksi rokove produžavaju neriješeni imovinsko-pravni odnosi, neusaglašenost stvarnog stanja sa katastarskom evidencijom, potreba za pribavljanjem stare projektne dokumentacije, kao i vrijeme koje je potrebno drugim institucijama za izdavanje potrebnih podataka.

Posebno je istakla da najveći izazov predstavlja veliki broj zahtjeva za legalizaciju u kratkom vremenskom periodu, uz ograničene kapacitete ovlašćenih geodetskih organizacija, koje istovremeno obavljaju i druge geodetske poslove. Najveći broj geodetskih organizacija poslednih par mjeseci odbija  nove zahtjeve za izradu elaborate, zbog nemogućnosti izrade u zakonom predviđenom roku, navela je Blagojević.

Kao dodatni problem navela je različita tumačenja pojedinih procedura od strane nadležnih institucija. Kao moguća rješenja predložila je produženje roka za podnošenje zahtjeva ili omogućavanje naknadnog dostavljanja dokumentacije, uvođenje elektronske predaje elaborata, elektronske razmjene podataka između institucija i ujednačavanje administrativne prakse. Vrlo je važno usaglasiti rad područnih jedinica katastra sa pravilnicima, odlukama i preporukama resornog Ministarstva i Uprave za nekretnine. Stoga ukoliko se  rok koji je zakonom postavljen (14. avgust) ne bude produžavao, potrebno je izaći sa jasnim instrukcijama, šta je minimalna informacija koju  Zahtjev za legalizaciju mora imati, kako bi ovaj datum predstavljao tačku za konačan presjek ukupnog broja bespravnih objekata u Crnoj Gori, sa što preciznijim podacima o njihovoj kvadraturi.

Nakon otvorene diskusije, zaključeno je da je za uspješnu realizaciju procesa legalizacije neophodno unaprijediti koordinaciju između državnih institucija, lokalnih samouprava, stručne javnosti i privrede, uz dosljednu primjenu zakonskih rješenja i ubrzanje administrativnih procedura. Istaknuto je da digitalizacija postupaka, kvalitetna tehnička dokumentacija i primjena savremenih rješenja u planiranju prostora predstavljaju važne pretpostavke za uređeniji prostor, veću pravnu sigurnost i održivi razvoj građevinskog sektora. U narednim danima planirano je održavanje sastanka privrede i svih relevantnih državnih institucija.

Bojana Zec iz firme SEDAM ING doo, je predstavila značaj elaborata procjene stabilnosti i seizmičke otpornosti objekata u postupku legalizacije. Istakla je da je osnovni cilj ovog elaborata procjena bezbjednosti objekta, provjera nosive konstrukcije i utvrđivanje seizmičke otpornosti, kako bi se obezbijedilo da objekat ispunjava osnovne uslove za bezbjednu upotrebu.

Navela je da se obaveza izrade elaborata zasniva na Zakonu o izgradnji objekata, Zakonu o legalizaciji bespravnih objekata, odgovarajućem pravilniku i evropskim standardima, te da je elaborat obavezan za veće i složenije objekte, objekte javne namjene, višespratne građevine, kao i u svim slučajevima kada postoji sumnja u stabilnost objekta ili to zahtijeva nadležni organ.

Kvalitetno izrađen elaborat predstavlja važan osnov za donošenje stručne odluke o legalizaciji i doprinosi zaštiti bezbjednosti korisnika objekata, zaključila je Zec.

Teodora Kusovac, ispred Glavnog grada Podgorice, prezentovala je koncept „gradova sunđera“, koji podrazumijeva primjenu prirodnih rješenja za upravljanje atmosferskim vodama i prilagođavanje urbanih sredina klimatskim promjenama. Istakla je da ovakav pristup doprinosi smanjenju rizika od poplava, ublažavanju efekta urbanih toplotnih ostrva i stvaranju kvalitetnijeg životnog prostora, te ukazala na mogućnosti njegove primjene u planiranju i razvoju gradova u Crnoj Gori.

U nastavku sjednice, privreda je ukazala je na aktuelne izazove sa kojima se suočava građevinski sektor usljed ponovnog rasta cijena građevinskih materijala, prije svega izazvanog povećanjem cijena nafte i proizvoda koji nastaju iz naftnih derivata, kao što su različite vrste cijevi, asfalt i hidroizolacioni materijali. Istaknuto je da se ovaj sektor danas suočava sa sličnim okolnostima kao što je bilo u slučaju  značajnih poremećaja na tržištu izazvanih ratom u Ukrajini, zbog čega veliki broj ugovora, naročito onih zaključenih prije nekoliko godina, postaje finansijski neodrživ za izvođače, što dovodi u pitanje realizaciju i završetak ugovorenih javnih radova i investicija. Posebno je ukazano na činjenicu da nagli rast cijena predstavlja ključni faktor ugrožavanja izvršenja ugovornih obaveza kod projekata koji se realizuju kroz javne nabavke. Dogovoreno je da se u najkraćem roku dogovori sastanak relevantih aktera, kako bi se našao model za prevazilaženje nastale situacije.